Einen Darlehensvertrag zu kündigen kann in vielen Lebenslagen notwendig werden. Es spielt keine Rolle, ob die Kündigung aufgrund einer Trennung, eines Verkaufs der Immobilie oder einfach nur wegen einer Umschuldung erfolgen soll – die Hausbank lässt sich ihren entgangenen Gewinn in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer bezahlen.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Immobilienfinanzierungen sind meist mit einer mehr oder weniger langen Zinsbindungsfrist ausgestattet. Während dieser Frist, die manchmal sogar Jahrzehnte lang dauert, kann der Darlehensnehmer grundsätzlich nicht aus seinem Vertrag aussteigen. Will der Kunde seinen Immobilienkredit dennoch kündigen, ist er auf den guten Willen der Bank angewiesen, denn annehmen muss sie die Kündigung nicht zwingend. Wenn sie die Kündigung und damit die Kredit Rückzahlung akzeptiert, muss sich der Darlehensnehmer allerdings darauf einstellen, Entschädigungszahlungen leisten zu müssen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung entschädigt die Bank für den Gewinn, der ihr entgeht, wenn der Darlehensvertrag nicht wie geplant fortgeführt wird. Es handelt sich dabei insbesondere um entgangenen Gewinn aus Zinszahlungen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Grundsätzlich kann die Bank mehr oder weniger ohne Einschränkung bestimmen, wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen soll. Hierbei gibt es zwei übliche Ansätze, die für die Berechnung der Entschädigung herangezogen werden können.
Variante 1 = Aktiv-Aktiv-Methode
Für die Berechnung wird davon ausgegangen, dass das zurückgezahlte Kapital direkt wieder an einen neuen Darlehensnehmer verliehen werden kann. Es wird die Differenz aus den möglicherweise geringeren Zinsen und den mit dem ursprünglichen Darlehensnehmer vereinbarten Zinsen berechnet. Diesen sogenannten Zinsverschlechterungsschaden zahlt der Darlehensnehmer infolge seiner vorzeitigen Kündigung zuzüglich einer Gewinnmarge an die Bank.
Variante 2 = Aktiv-Passiv-Methode
Die Bank berechnet zunächst, welche Rendite das Darlehen bei der vollständigen Laufzeit erbracht hätte. Zugleich wird ermittelt, wie viele Zinsen die Bank erwirtschaftet, wenn sie das zurückgezahlte Kapital in Pfandbriefe investiert. Die Differenz aus diesen zwei Werten ergibt die Vorfälligkeitsentschädigung.
Ausnahmen von der Regel
Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Dies betrifft insbesondere folgende Fälle:
- dreimonatige Kündigungsfrist bei Verträgen mit variablem Zinssatz und Darlehen ohne Grundschuld- oder Hypothekenabsicherung
- Verträge mit einem vertraglich vereinbarten Kündigungsrecht gegen einen Zinsaufschlag
- Übernahme des Darlehens durch den Käufer der Immobilie
- sechsmonatige Kündigungsfrist nach zehn Jahren Laufzeit (gilt nur bei sehr langer Laufzeit)
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder senken – So geht’s
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein gerne genutztes Instrument der Banken, um bei der vorzeitigen Kündigung einer Immobilienfinanzierung dafür zu sorgen, dass ihr keine Gewinne verloren gehen. Hierzu berechnen die Banken den Gewinn, auf den sie durch die vorzeitige Auflösung des Kredits verzichten müssten, und belasten diesen Betrag dem Darlehensnehmer. Doch sei Kunden dazu geraten, ihre Entschädigungszahlungen genau zu prüfen, denn nicht immer rechnen die Banken korrekt ab.
Keine Begrenzung durch den Gesetzgeber
Beinahe in jedem zweiten Fall in Deutschland rechnen Banken zu ihren Gunsten ab. Dies wird durch den Gesetzgeber vereinfacht, da dieser der Vorfälligkeitsentschädigung keinerlei Riegel vorgeschoben hat. Es gibt zwar mittlerweile einige Urteile zu diesem Thema, die zumindest grobe Grenzen ziehen, doch eine betragsmäßige Begrenzung der Entschädigungszahlungen durch den Gesetzgeber gibt es nicht. Auch sind die Banken nicht verpflichtet, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bereits beim Abschluss des Kredits zu konkretisieren. Viele Verbraucher wissen daher überhaupt nicht, worauf sie sich einlassen, wenn sie die vorzeitige Kredit Rückzahlung beantragen.
Zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung an der Tagesordnung
Wenn ein Immobilienkredit vorzeitig gekündigt wird, hat die Bank als Darlehensgeber natürlich den Drang, die dadurch entstehenden Verluste möglichst gering zu halten und daraus vielleicht im Optimalfall sogar noch einen zusätzlichen Gewinn zu machen. Viele Banken berechnen die Entschädigungszahlungen falsch. Meist passiert dies nicht einmal mit Absicht, sondern resultiert schlicht aus der Unkenntnis der bestehenden Gerichtsurteile.
Die Banken können zwei Berechnungsmethoden verwenden, um die Entschädigung zu berechnen. Diese basieren darauf, dass Zinsdifferenzen berechnet werden, die schließlich als Entschädigungshöhe festgelegt werden. Doch vergessen viele Banken, dabei die Sondertilgungsrechte zu berücksichtigen, die häufig vertraglich vereinbart wurden. Würde nämlich der Darlehensnehmer während der Laufzeit sein Sondertilgungsrecht maximal ausnutzen, würde sich der potenzielle Gewinn der Bank verringern. Dementsprechend muss der entgangene Gewinn für diese Sondertilgungen reduziert werden. Laut der Auffassung des Landgerichts Darmstadt in einem Urteil aus dem Jahr 2006 spielt es dabei keine Rolle, ob der Darlehensnehmer tatsächlich in der Lage gewesen wäre, Sondertilgungen zu leisten.
Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden: Ersatzdarlehensnehmer
Wenn die dem Darlehensvertrag zugrunde liegende Immobilie verkauft wird, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass der Immobilienkredit vom Käufer übernommen wird. In diesem Fall entgeht der Bank kein Gewinn mehr und eine Vorfälligkeitsentschädigung darf nach Auffassung des Landgerichts München I nicht berechnet werden.
